修繕積立金妥当性計算機｜国土交通省ガイドライン基準
【ご注意】このページの計算結果・情報は参考値です。正確性・最新性は保証できません。税務・法務・お金・設計・施工・安全などに関わる判断は、公式の資料と専門家の確認のうえ、ご自身の責任で行ってください。免責事項
修繕積立金はマンションの外壁・屋上防水・給排水管・エレベーター等の共用部分を計画的に修繕するための積立金です。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年策定・令和6年6月改定）は、地上20階未満は建築延床面積の規模別、20階以上は別枠で、専有面積あたりの月額の目安（事例の3分の2が包含される幅と平均値）を示しています。本ツールは月額と専有面積から㎡単価を計算し、この目安と比べます。20階未満・延床5,000㎡未満なら235〜430円／㎡・月（平均335円）、20階以上なら240〜410円（平均338円）が目安です。
修繕積立金妥当性ツール
修繕積立金の基本と計算式
修繕積立金は、管理組合が共用部分の計画修繕のために区分所有者から徴収する積立金です。清掃・管理委託などの日常の運営に使う管理費とは区別して経理します。
㎡単価（円/㎡・月）= 月額の修繕積立金 ÷ 専有面積
判定：ガイドラインの目安（事例の3分の2が包含される幅・平均値）と比較
計算例
専有面積70㎡・地上20階未満・建築延床面積5,000㎡未満・月額8,000円の場合：㎡単価=8,000÷70=約114円/㎡・月。目安（235〜430円、平均335円）の下限の約49%で、目安を大きく下回ります。
比べるときの注意
ガイドラインの目安は、長期修繕計画の計画期間全体で集める修繕積立金の平均額です。段階増額積立方式のマンションでは、今の月額が低くても将来の引上げが計画されているため、今の月額だけで比べると低く出ます。正確には長期修繕計画の「計画期間全体で集める総額」から平均額を出して比べます。機械式駐車場がある場合は、下の加算額も考慮します。
国交省ガイドラインの目安
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定版）の「計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安（機械式駐車場分を除く）」です。
| 地上階数・建築延床面積 | 事例の3分の2が包含される幅 | 平均値 | 70㎡での月額（幅） |
|---|---|---|---|
| 20階未満・5,000㎡未満 | 235〜430円／㎡・月 | 335円 | 16,450〜30,100円 |
| 20階未満・5,000㎡以上1万㎡未満 | 170〜320円／㎡・月 | 252円 | 11,900〜22,400円 |
| 20階未満・1万㎡以上2万㎡未満 | 200〜330円／㎡・月 | 271円 | 14,000〜23,100円 |
| 20階未満・2万㎡以上 | 190〜325円／㎡・月 | 255円 | 13,300〜22,750円 |
| 20階以上 | 240〜410円／㎡・月 | 338円 | 16,800〜28,700円 |
機械式駐車場がある場合の加算
加算額（円/㎡・月）＝ 機械式駐車場1台あたりの月額の修繕工事費 × 台数 ÷ マンションの総専有床面積。1台あたりの月額は機種別に4,645円（エレベーター方式・垂直循環方式）〜7,210円（3段・ピット1段の昇降横行式）です。駐車場の修繕費を駐車場使用料で賄う場合は加算不要とされています。
ガイドラインの位置づけ
ガイドラインは平成23年4月に策定され、令和3年9月の改訂、令和6年6月の改定を経ています。法的な強制力はありませんが、新築マンションの購入予定者や区分所有者・管理組合が、修繕積立金の水準を確認する目安として示されています。
大規模修繕の周期と工事内容
マンションでは、外壁・屋上防水・鉄部塗装などの大規模修繕、給排水管・エレベーター・機械式駐車場などの設備の更新が、それぞれの周期で計画されます。周期と費用は建物の仕様・劣化状況で異なるため、長期修繕計画書と建物診断で確認します。
| 主な工事 | 確認すること |
|---|---|
| 外壁補修・屋上防水・鉄部塗装（大規模修繕） | 前回の実施時期と次回の予定、建物診断の結果 |
| 給排水管の更生・更新 | 配管の材質・築年数と計画上の時期 |
| エレベーター・給水ポンプ等の設備更新 | 計画上の時期と費用 |
| 機械式駐車場の更新 | 台数・機種と、駐車場会計で賄うかどうか |
新築時の修繕積立金の水準
新築分譲時は、段階増額積立方式で当初の月額を低く設定している場合があります。ガイドラインは、分譲会社が採用した積立方法を購入予定者に説明すること、購入予定者はその内容と将来の引上げ予定を確認することを求めています。
- 積立方式：均等積立方式か段階増額積立方式か
- 引上げ予定：長期修繕計画上の引上げの時期と額
- 修繕積立基金：購入時にまとめて徴収する基金の有無と額
- 一時金・借入れ：修繕時の一時金徴収や借入れを前提としていないか
段階増額積立方式と均等積立方式
均等積立方式
計画期間中に必要な修繕工事費の累計額を、計画期間中均等に積み立てる方式。ガイドラインは、将来にわたって安定的に積み立てる観点から望ましい方式としています。
段階増額積立方式
当初の積立額を抑え、段階的に引き上げる方式。引上げ時に合意形成ができず不足する事例があるため、ガイドラインは初期額を基準額（均等積立とした場合の月額）の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とし、早期に引上げを完了させることが望ましいとしています。
修繕積立金の額の変更は、管理規約の定めに従い総会で決議します（マンション標準管理規約では普通決議）。
超高層マンション（20階以上）の目安
ガイドラインは、地上20階以上の超高層マンションについて、外壁等の修繕に特殊な足場が必要になることや共用部分の割合が高いことなどから修繕工事費が増大する傾向があるとして、別枠の目安（240〜410円／㎡・月、平均338円）を示しています。専有70㎡なら月16,800〜28,700円が目安の幅です。
長期修繕計画書の見方
マンション購入検討・組合理事就任時には、長期修繕計画書を取り寄せて内容を確認します。国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」では、計画期間を30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とし、5年程度ごとの見直しを求めています。
チェックすべき項目
- 計画期間：30年以上で、大規模修繕工事が2回含まれるか
- 推定修繕工事項目：外壁・防水・給排水管・エレベーター等の網羅性
- 推定修繕工事費：現実的な単価で見積もられているか
- 収支計画表：計画期間中に積立金残高がマイナスにならないか
- 積立金の徴収方式：均等積立方式か、段階増額積立方式か（段階増額なら0.6倍・1.1倍の範囲か）
- 見直し：5年程度ごとに見直されているか
中古マンションの購入では、長期修繕計画書とあわせて、管理組合の総会議事録や重要事項調査報告書で修繕の履歴・予定を確認しましょう。
分野別・活用シーン
マンション購入前チェック
月額修繕積立金をガイドラインの目安と照合し、長期修繕計画・引上げ予定を確認。将来の負担増を住宅ローンの返済計画に織り込みます。
管理組合の運営
積立金水準の検討、引上げ議案の説明資料に。ガイドラインの目安を客観的な参考値として使います。
不動産投資・資産管理
投資用マンションの管理費・修繕積立金の水準確認と、将来の引上げの見込みを利回り計算に反映します。
中古マンションの検討
修繕積立金の水準・残高・長期修繕計画を合わせて確認し、今後の負担を見積もります。
よくある間違い・注意点
- 管理費と修繕積立金の混同 ― 合算額で「安いから良い」と判断せず、修繕積立金だけで水準を見ます。
- 目安の区分を取り違える ― ガイドラインの区分は「20階未満は建築延床面積別、20階以上は別枠」です。階数だけで判定しません。
- 今の月額だけで比べる ― 目安は計画期間全体の平均額です。段階増額のマンションは今の月額が低く出ます。
- 幅の中なら安心と考える ― 目安は多くの事例が収まる範囲を示したもので、そのマンションに必要な額は長期修繕計画で決まります。
- 機械式駐車場を無視 ― 機械式駐車場があるマンションは、1台あたり月4,645〜7,210円（機種別）の修繕工事費を加算して比べます（駐車場使用料で賄う場合を除く）。
- 長期修繕計画書を確認しない ― 計画が無い・長く見直されていないマンションは、将来の修繕費用が把握できていないおそれがあります。
- 積立金残高だけで判断 ― 残高は将来の工事費と比べて評価します。
参考文献・公的資料
- 国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定） ― 修繕積立金の額の目安・機械式駐車場の加算・積立方法。
- 国土交通省 長期修繕計画作成ガイドライン ― 計画期間・工事項目・見直し。
- 国土交通省 マンション標準管理規約 ― 管理費・修繕積立金の徴収・使途。
- 国土交通省 マンション管理・再生ポータル ― マンション管理適正化法・実態調査等の総合情報。
- 公益財団法人 マンション管理センター ― 相談窓口。
よくある質問（FAQ）
修繕積立金の目安はいくら？
国土交通省のガイドライン（令和6年6月改定）では、計画期間全体の平均額の目安（機械式駐車場分を除く）が、地上20階未満で建築延床面積5,000㎡未満なら235〜430円／㎡・月（平均335円）、5,000〜1万㎡は170〜320円（252円）、1万〜2万㎡は200〜330円（271円）、2万㎡以上は190〜325円（255円）、20階以上は240〜410円（338円）です。
今の月額が目安より低いのは問題？
目安は計画期間全体の平均額なので、段階増額積立方式では当初の月額が低く出ます。長期修繕計画で引上げ予定と総額を確認し、計画期間全体の平均額で比べてください。平均額でも目安を大きく下回る場合は、将来の引上げや一時金が必要になるおそれがあります。
段階増額積立方式はだめ？
ガイドラインは均等積立方式を望ましい方式としつつ、段階増額積立方式の場合は初期額を基準額（均等積立とした場合の月額）の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とし、早期に引上げを完了させることが望ましいとしています。
長期修繕計画とは？
共用部分の修繕工事の項目・時期・費用と、修繕積立金の収支を示す計画です。長期修繕計画作成ガイドラインでは、計画期間を30年以上で大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とし、5年程度ごとの見直しを求めています。
タワーマンションの積立金は高い？
ガイドラインは、地上20階以上は特殊な足場が必要になることなどから修繕工事費が増大する傾向があるとして、別枠の目安（240〜410円／㎡・月、平均338円）を示しています。専有70㎡なら月16,800〜28,700円が目安の幅です。
機械式駐車場は積立金にどう影響？
ガイドラインでは、機械式駐車場1台あたりの月額の修繕工事費（機種別に4,645〜7,210円）×台数÷総専有床面積を目安に加算します。駐車場の修繕費を駐車場使用料で賄う場合は加算不要とされています。
一時金徴収を避けるには？
計画期間全体で必要な額を無理なく集められる積立方式にし、長期修繕計画を定期的に見直すことが基本です。段階増額積立方式なら、ガイドラインの考え方（初期0.6倍以上・最終1.1倍以内）に沿って早期に引上げを完了させます。
中古マンション購入時の確認事項は？
月額修繕積立金と目安の照合、長期修繕計画書（計画期間・引上げ予定・収支）、修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴、総会議事録、重要事項調査報告書を確認します。
管理費との違いは？
管理費は日常の運営（清掃・管理委託・小修繕・共用部の光熱費など）に使い、修繕積立金は計画修繕のために積み立てます。マンション標準管理規約では両者を区分して経理します。
管理組合が機能していないマンションはどうする？
マンション管理士、公益財団法人マンション管理センターなどの相談窓口を活用します。自治体によっては専門家派遣などの支援制度があります。